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新版租屋契約房客保障更多	2016/07/12發佈
百萬租屋客有福了！內政部釋出租屋法規利多，公告新版房屋租賃定型化契約，包含過高押金、房客不能遷入戶籍、臨時調漲水電費、不能將租金申報扣繳所得稅等，未來都不能記載在契約內。內政部表示，新法將於明年元旦實施，只要是「以出租為業的房東」都適用，違規房東最高可處30萬元罰鍰。房屋租賃問題層出不窮，房客也常在租屋遇見「不平等條款」，如租屋押金要求超過兩個月以上租金、提前解約的違約金是天價，甚至明訂房客不可申報扣繳所得稅。內政部昨公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，盼解決租屋市場長期不平等的問題。新版定型化契約明訂應記載事項，包含房客可將戶籍遷入租屋處、可申報租金以扣繳綜合所得稅、押金最高不能超過2個月、房東應在租賃契約中列出水電相關費用、雙方提前終止之間租約約定應提前通知，違約賠償金最高不得超過一個月等。內政部地政司副司長施明賜指出，行政院消保處5月30日已行文給內政部和各縣市政府，出租人不論公司、團體或個人，也不論出租戶數，只要「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，均可認定為企業經營者。施舉例，經常性在租屋網站上公告的個人房東，未來都試用新規範，但若是剛好小孩出國唸書有空房要出租，就屬偶發性，不在規範內。施明賜也說，為讓房東有心理準備，新法預計明年元月才實施，租屋業者有6個月準備期，目前已租屋的房客，也可與房東討論修改契約；新制上路後，如果租約內容與規定不符，房客可要求房東修改或拒絕簽約，甚至向地方縣市政府檢舉，若房東遭限期改善而未改善，依《消費者保護法》可處3萬至30萬元罰鍰。施指出，內政部會在半年內對大專院校、科技園區或是密集租屋區周圍宣導，呼籲房客未來簽約時也要採新版定型化契約，未來四大便利超商也將販售內政部版房屋租賃契約書，需要民眾可就近購買使用。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

新版租屋契約房客保障更多

2016/07/12發佈

百萬租屋客有福了！內政部釋出租屋法規利多，公告新版房屋租賃定型化契約，包含過高押金、房客不能遷入戶籍、臨時調漲水電費、不能將租金申報扣繳所得稅等，未來都不能記載在契約內。內政部表示，新法將於明年元旦實施，只要是「以出租為業的房東」都適用，違規房東最高可處30萬元罰鍰。
房屋租賃問題層出不窮，房客也常在租屋遇見「不平等條款」，如租屋押金要求超過兩個月以上租金、提前解約的違約金是天價，甚至明訂房客不可申報扣繳所得稅。內政部昨公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，盼解決租屋市場長期不平等的問題。
新版定型化契約明訂應記載事項，包含房客可將戶籍遷入租屋處、可申報租金以扣繳綜合所得稅、押金最高不能超過2個月、房東應在租賃契約中列出水電相關費用、雙方提前終止之間租約約定應提前通知，違約賠償金最高不得超過一個月等。
內政部地政司副司長施明賜指出，行政院消保處5月30日已行文給內政部和各縣市政府，出租人不論公司、團體或個人，也不論出租戶數，只要「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，均可認定為企業經營者。施舉例，經常性在租屋網站上公告的個人房東，未來都試用新規範，但若是剛好小孩出國唸書有空房要出租，就屬偶發性，不在規範內。
施明賜也說，為讓房東有心理準備，新法預計明年元月才實施，租屋業者有6個月準備期，目前已租屋的房客，也可與房東討論修改契約；新制上路後，如果租約內容與規定不符，房客可要求房東修改或拒絕簽約，甚至向地方縣市政府檢舉，若房東遭限期改善而未改善，依《消費者保護法》可處3萬至30萬元罰鍰。
施指出，內政部會在半年內對大專院校、科技園區或是密集租屋區周圍宣導，呼籲房客未來簽約時也要採新版定型化契約，未來四大便利超商也將販售內政部版房屋租賃契約書，需要民眾可就近購買使用。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

新莊北側知識園區土地標出價達98萬/坪	2016/07/11發佈
新北市政府日前辦理新莊北側知識產業園區內19筆土地標售，總計7封標單參與競標，開標後共計有5筆土地順利標出，合計標售金額約18.8億元，平均溢價率8.42%，買氣尚稱平穩。新北地政局指出，新莊北側知識產業園區交通條件優異，且該區產專區規劃為研發、訓練、創作及服務使用為主，深具產業群聚效益發展潛力，且若提升都市保水性能，及基地設置或捐贈公益性設施，更有相關容獎措施；而台北港特定區除享有優越海運交通外，亦可透過交通建設迅速抵達全國各地，該次雖無人投標，但經發局下半年起將進行招商，並積極爭取設立自由經濟示範區。地政局進一步表示，本次順利標出的新莊北側知識產業園區5筆土地中，新莊區新知段81地號土地，因交通便利，區位條件良好，面積最大，以每坪近90萬標出，總價更高達8.8億，為本次標售人氣王；而新知段59地號土地，則為標售單價最高，每坪近98萬；其餘未標出土地雖因房地合一新制，導致房地交易降溫，但開標結果顯示市場逐漸突破觀望態度，未來前景可期。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

新莊北側知識園區土地標出價達98萬/坪

2016/07/11發佈

新北市政府日前辦理新莊北側知識產業園區內19筆土地標售，總計7封標單參與競標，開標後共計有5筆土地順利標出，合計標售金額約18.8億元，平均溢價率8.42%，買氣尚稱平穩。

新北地政局指出，新莊北側知識產業園區交通條件優異，且該區產專區規劃為研發、訓練、創作及服務使用為主，深具產業群聚效益發展潛力，且若提升都市保水性能，及基地設置或捐贈公益性設施，更有相關容獎措施；而台北港特定區除享有優越海運交通外，亦可透過交通建設迅速抵達全國各地，該次雖無人投標，但經發局下半年起將進行招商，並積極爭取設立自由經濟示範區。

地政局進一步表示，本次順利標出的新莊北側知識產業園區5筆土地中，新莊區新知段81地號土地，因交通便利，區位條件良好，面積最大，以每坪近90萬標出，總價更高達8.8億，為本次標售人氣王；而新知段59地號土地，則為標售單價最高，每坪近98萬；其餘未標出土地雖因房地合一新制，導致房地交易降溫，但開標結果顯示市場逐漸突破觀望態度，未來前景可期。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

桃市航空城土地交易今年Q1量持平	2016/07/11發佈
桃園市地政局日前公布桃園航空城特定區不動產市場分析季報，結果今年第1季土地交易件數為42件，較去年第4季的38件增長約11%，並較去年同期減少約25%；農業用地交易件數則為29件，較去年第4季增加4件，較去年同期增加2件，整體土地交易量與去年並無明顯差異。地政局指出，該區範圍內土地受民眾期待心理影響，交易量與價格於103年持續成長，自去年受國內經濟景氣不佳，及房地合一稅制影響後，土地投資性需求因而大減；交易價格部分，今年第一季土地平均交易價格約為8.83萬/坪，較去年第4季上漲幅度約29%，較去年同期下跌約5%；而農業用地平均單價約為8.61萬元/坪，也較去年第4季上漲約27%。該局分析，由於該季整體土地交易量較為稀少，因此平均單價易受個案單價影響，自103年起土地交易市場價格即呈現漲跌互見走勢，價格變動趨勢仍不明顯。此外，今年第一季航空城特定區計畫內土地交易總金額約為11.48億，較前季總金額增加3.03億；區內農牧用地交易總金額約為10.91億元，較前季增加5.52億，雖交易總金額均較上季增加，但與103年相較之下，仍有一定跌幅。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

桃市航空城土地交易今年Q1量持平

2016/07/11發佈

桃園市地政局日前公布桃園航空城特定區不動產市場分析季報，結果今年第1季土地交易件數為42件，較去年第4季的38件增長約11%，並較去年同期減少約25%；農業用地交易件數則為29件，較去年第4季增加4件，較去年同期增加2件，整體土地交易量與去年並無明顯差異。

地政局指出，該區範圍內土地受民眾期待心理影響，交易量與價格於103年持續成長，自去年受國內經濟景氣不佳，及房地合一稅制影響後，土地投資性需求因而大減；交易價格部分，今年第一季土地平均交易價格約為8.83萬/坪，較去年第4季上漲幅度約29%，較去年同期下跌約5%；而農業用地平均單價約為8.61萬元/坪，也較去年第4季上漲約27%。

該局分析，由於該季整體土地交易量較為稀少，因此平均單價易受個案單價影響，自103年起土地交易市場價格即呈現漲跌互見走勢，價格變動趨勢仍不明顯。此外，今年第一季航空城特定區計畫內土地交易總金額約為11.48億，較前季總金額增加3.03億；區內農牧用地交易總金額約為10.91億元，較前季增加5.52億，雖交易總金額均較上季增加，但與103年相較之下，仍有一定跌幅。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」，前三名列重要參考	2016/07/11發佈
葫蘆墩圳掀蓋計畫是台中市政府豐原副都心計畫的重大建設之一，為讓民眾先行感受到掀蓋後的美麗水岸風景，台中市繁榮葫蘆墩促進會舉辦「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」，首獎作品為東海大學景觀系賴佳妤、林奕均「食菓子拜樹頭」，市長林佳龍2016年7月10日頒獎表揚表示，期盼透過年輕世代充滿創意的競圖，讓市民共同參與市政推動計畫，由下而上形成共識，與民眾一起打造豐原「水岸花都」的全新景象。「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」以水岸花都為主題，設計主軸結合綠色、創意、永續、生態、人文等元素，吸引國內外共124組優秀作品參賽，最後18組作品脫穎而出，於豐原陽明大樓舉行頒獎典禮；水利局長周廷彰、市議員兼台中市繁榮葫蘆墩促進會理事長陳清龍、豐原區長陳麗珠等人均到場肯定。在頒發所有獎項後，台中市繁榮葫蘆墩促進會陳理事長也將前三名作品設計成果移交市府，提供市府作為未來工程設計的參考。林佳龍在頒獎後也漫步欣賞入圍作品。他說，葫蘆墩圳是豐原的母親河，這些年來都市水泥化後卻逐漸變成臭水溝，不見天日，相當可惜；因此，市府決定將葫蘆墩掀蓋，並結合2018台中世界花博葫蘆墩圳公園展區，打造豐原成為「水岸花都」、台中的副都心，成為文化觀光聖地。林佳龍指出，葫蘆墩圳流經人口密集的市區，為讓葫蘆墩圳掀蓋，必須與市民充分溝通，由下而上形成共識。這次活動透過年輕世代景觀競圖實體模擬作品，讓民眾先行感受到葫蘆墩圳掀蓋後美麗的水岸風景，像是第一名作品「食菓子拜樹頭」結合農業及文化意象，形成一種生活美學；或是第二名作品「豐回LOOP轉」取其諧音串聯河道與鐵道，打造人本文化步道等，這些年輕人的創意讓過去被認為老舊、被拋棄的歷史景點可以活化再生，出現新的生命。台中市繁榮葫蘆墩促進會陳理事長表示，葫蘆墩圳在老豐原人的記憶裡，它不只是灌溉用的溝渠，更是夏天最清涼消暑的游泳池，也是老人家閒話家常的聚會場所；他因為看到韓國清溪川將環保與經濟並行且相互平衡發展的成功經驗，因此籌辦這次競圖比賽，希望市府重視地方支持掀蓋計畫所作的努力，復甦葫蘆墩圳的河川生命力，進而打造豐原成為美麗的水岸城市。東海大學景觀系賴佳妤、林奕均以「食菓子拜樹頭」獲得第一名，林奕均表示，「食菓子」象徵豐原有許多餅店，她們希望還原豐原人吃餅、在樹下喝茶的情景；而她們也看到當地有許多土地公廟，代表豐原具有相當多人文薈萃的文化產物，這也是「拜樹頭」的由來。林奕均指出，「食菓子拜樹頭」的含意是飲水思源，呼應葫蘆墩圳為豐原的母河，希望大家可以珍惜這條河川，回復葫蘆墩圳原本乾淨美麗的樣貌，讓自然生態生生不息。水利局周局長表示，在確保防洪排水的機能下，葫蘆墩圳掀蓋後，將規劃施作景觀生態池、礫間處理設施、活動廣場、景觀橋等設施，截流周邊排入的民生廢水，利用礫間處理等設施淨化水質，並串聯豐原糕餅、漆器等地方特色，營造優質親水河岸空間。周局長指出，掀蓋工程總經費約10.5億元，將分三期執行，2018年將優先辦理第一期工程豐中路至三民路段，工程經費2.47億，掀蓋河段長約300公尺，預計2016年底完成細部設計、2018年2月開工、2018年12月完工。至於民眾關心掀蓋後停車空間減少問題，周局長也說，經交通局評估，第一期掀蓋工程範圍內取消機車、汽車停車空間可由豐原車站改建後新增停車空間順利轉移，市府除了加速豐原轉運中心BOT計畫，未來將透過都市計畫通盤檢討新增停車場用地以解決二、三期三民路至博愛街段掀蓋河段周邊停車問題。景觀競圖前三名作品及12組佳作即日起至7月29日在豐原陽明大樓一樓大廳展出，歡迎前往參觀。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」，前三名列重要參考

2016/07/11發佈

葫蘆墩圳掀蓋計畫是台中市政府豐原副都心計畫的重大建設之一，為讓民眾先行感受到掀蓋後的美麗水岸風景，台中市繁榮葫蘆墩促進會舉辦「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」，首獎作品為東海大學景觀系賴佳妤、林奕均「食菓子拜樹頭」，市長林佳龍2016年7月10日頒獎表揚表示，期盼透過年輕世代充滿創意的競圖，讓市民共同參與市政推動計畫，由下而上形成共識，與民眾一起打造豐原「水岸花都」的全新景象。

「葫蘆墩圳流域掀蓋再造景觀競圖」以水岸花都為主題，設計主軸結合綠色、創意、永續、生態、人文等元素，吸引國內外共124組優秀作品參賽，最後18組作品脫穎而出，於豐原陽明大樓舉行頒獎典禮；水利局長周廷彰、市議員兼台中市繁榮葫蘆墩促進會理事長陳清龍、豐原區長陳麗珠等人均到場肯定。

在頒發所有獎項後，台中市繁榮葫蘆墩促進會陳理事長也將前三名作品設計成果移交市府，提供市府作為未來工程設計的參考。

林佳龍在頒獎後也漫步欣賞入圍作品。他說，葫蘆墩圳是豐原的母親河，這些年來都市水泥化後卻逐漸變成臭水溝，不見天日，相當可惜；因此，市府決定將葫蘆墩掀蓋，並結合2018台中世界花博葫蘆墩圳公園展區，打造豐原成為「水岸花都」、台中的副都心，成為文化觀光聖地。

林佳龍指出，葫蘆墩圳流經人口密集的市區，為讓葫蘆墩圳掀蓋，必須與市民充分溝通，由下而上形成共識。這次活動透過年輕世代景觀競圖實體模擬作品，讓民眾先行感受到葫蘆墩圳掀蓋後美麗的水岸風景，像是第一名作品「食菓子拜樹頭」結合農業及文化意象，形成一種生活美學；或是第二名作品「豐回LOOP轉」取其諧音串聯河道與鐵道，打造人本文化步道等，這些年輕人的創意讓過去被認為老舊、被拋棄的歷史景點可以活化再生，出現新的生命。

台中市繁榮葫蘆墩促進會陳理事長表示，葫蘆墩圳在老豐原人的記憶裡，它不只是灌溉用的溝渠，更是夏天最清涼消暑的游泳池，也是老人家閒話家常的聚會場所；他因為看到韓國清溪川將環保與經濟並行且相互平衡發展的成功經驗，因此籌辦這次競圖比賽，希望市府重視地方支持掀蓋計畫所作的努力，復甦葫蘆墩圳的河川生命力，進而打造豐原成為美麗的水岸城市。

東海大學景觀系賴佳妤、林奕均以「食菓子拜樹頭」獲得第一名，林奕均表示，「食菓子」象徵豐原有許多餅店，她們希望還原豐原人吃餅、在樹下喝茶的情景；而她們也看到當地有許多土地公廟，代表豐原具有相當多人文薈萃的文化產物，這也是「拜樹頭」的由來。

林奕均指出，「食菓子拜樹頭」的含意是飲水思源，呼應葫蘆墩圳為豐原的母河，希望大家可以珍惜這條河川，回復葫蘆墩圳原本乾淨美麗的樣貌，讓自然生態生生不息。

水利局周局長表示，在確保防洪排水的機能下，葫蘆墩圳掀蓋後，將規劃施作景觀生態池、礫間處理設施、活動廣場、景觀橋等設施，截流周邊排入的民生廢水，利用礫間處理等設施淨化水質，並串聯豐原糕餅、漆器等地方特色，營造優質親水河岸空間。

周局長指出，掀蓋工程總經費約10.5億元，將分三期執行，2018年將優先辦理第一期工程豐中路至三民路段，工程經費2.47億，掀蓋河段長約300公尺，預計2016年底完成細部設計、2018年2月開工、2018年12月完工。

至於民眾關心掀蓋後停車空間減少問題，周局長也說，經交通局評估，第一期掀蓋工程範圍內取消機車、汽車停車空間可由豐原車站改建後新增停車空間順利轉移，市府除了加速豐原轉運中心BOT計畫，未來將透過都市計畫通盤檢討新增停車場用地以解決二、三期三民路至博愛街段掀蓋河段周邊停車問題。

景觀競圖前三名作品及12組佳作即日起至7月29日在豐原陽明大樓一樓大廳展出，歡迎前往參觀。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

推動蘭州-斯文里整宅公辦都更，改善居民生活品質	2016/07/11發佈
北市蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫係以蘭州、斯文里整宅地區為主要範圍，以分期安置戶達先後改建的政策目標；公辦都市更新的推動係以照顧整宅地區弱勢居民基本權益為原則，此外亦須顧及台北市其他都市更新案之公平性，改善居民生活品質。本計畫會同大同區公所及文化局，分別拜訪揚雅里、斯文里、保安里、重慶里等里長加以溝通，並於2015年10月至2016年1月在蘭州及斯文里整宅召開22場次小型社區說明會，說明公辦都更流程，期促成社區居民意願整合以共同討論推動，並於2016年6月30日完成全區訪調觸及全區54％居民；因當地產權複雜、社經弱勢戶多、租賃比高，刻透過專案工作站作以長期駐點方式，與居民互動回應在地需求。為積極推展蘭州、斯文里整宅都市更新，除居民意見整合與基礎調查外，刻同步辦理都市更新計畫擬定作業、更新前權利價值比例估價以及更新財務試算；期望公辦都市更新後提供居民可負擔房型。本計畫將以全區整體規劃、分期開發為原則，依居民意願優先整合成功的單元分階段進行住戶安置及整宅重建工作，以落實公辦都更政策。本案於台北市大同區大龍街75號設有專案工作站，於每週一、三、五上午8:30至17:30及每週二、四下午12:30至20:30開放民眾親自前往洽詢更多資訊。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

推動蘭州-斯文里整宅公辦都更，改善居民生活品質

2016/07/11發佈

北市蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫係以蘭州、斯文里整宅地區為主要範圍，以分期安置戶達先後改建的政策目標；公辦都市更新的推動係以照顧整宅地區弱勢居民基本權益為原則，此外亦須顧及台北市其他都市更新案之公平性，改善居民生活品質。

本計畫會同大同區公所及文化局，分別拜訪揚雅里、斯文里、保安里、重慶里等里長加以溝通，並於2015年10月至2016年1月在蘭州及斯文里整宅召開22場次小型社區說明會，說明公辦都更流程，期促成社區居民意願整合以共同討論推動，並於2016年6月30日完成全區訪調觸及全區54％居民；因當地產權複雜、社經弱勢戶多、租賃比高，刻透過專案工作站作以長期駐點方式，與居民互動回應在地需求。

為積極推展蘭州、斯文里整宅都市更新，除居民意見整合與基礎調查外，刻同步辦理都市更新計畫擬定作業、更新前權利價值比例估價以及更新財務試算；期望公辦都市更新後提供居民可負擔房型。

本計畫將以全區整體規劃、分期開發為原則，依居民意願優先整合成功的單元分階段進行住戶安置及整宅重建工作，以落實公辦都更政策。

本案於台北市大同區大龍街75號設有專案工作站，於每週一、三、五上午8:30至17:30及每週二、四下午12:30至20:30開放民眾親自前往洽詢更多資訊。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

容積制度謬誤惡果全民共擔！	2016/07/11發佈
前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

容積制度謬誤惡果全民共擔！

2016/07/11發佈

前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。

當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！

首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。

須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。

還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！

之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。

說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。

住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？

綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。

總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

建商有感讓利自住客為什麼看得到吃不到？	2016/07/11發佈
今年以來，全國各地新成屋、預售屋市場陸續出現有感讓利建案；所謂有感讓利，就是大幅降價、價格比周邊行情還低的建案。但據住展房屋網企研室觀察，建商大讓利確實掀起搶購熱潮；但一般自住需求的購屋者卻享受不到建商讓利的好處，到底是為什麼？住展房屋網企研室分析，自住客難買到有感讓利案的主因，一是消息落後、二是考慮時間較長、三是疑神疑鬼。因為這三個原因，讓自住客往往買不到便宜的房子，所以這類有感讓利案，主要成交者都是投資置產客。住展房屋網企研室指出，關於「消息落後」這一項，其實是自住客的非戰之罪。舉實務為例，倘若一個超便宜的建案要推出銷售，業者通常會率先CALL口袋名單客戶、或者開放給公司內部承購。這些接到第一手消息的人，才有機會以最便宜的價格買到房子，第一波銷售若有剩餘的，才會丟出來公開銷售。更有甚者，銷售方還會代為銷售「轉售戶」，替第一波買到房子的人轉訂；而轉售戶的價格又比原價高，自住客若買到轉售戶，所賺也是有限。第二，自住客因為買房子是為了長久居住，所以考慮的事項較多，或許格局、學區、路段、住戶水準、戶數、採光、建材等等，每一項都會考慮再三後才會決定購買，考慮期少則幾週，長則幾個月。但投資客買房思維完全不同，他們首要考慮價格，只要有不小的價差空間可賺，就會毫不猶豫下手，所以考慮期極短，可能連房子都沒看就簽約成交了。因此，若有超便宜的建案出現，投資客下手快，早就搶著買；自住客因為考慮太久，反而難撿到便宜。第三，自住客對有感讓利案疑神疑鬼，才是較大的致命傷。有些自住客在找房子，看到新聞報導某建案很便宜、某建商大讓利，不禁會產生『新聞到底是不是真的？』、『建商為什麼要讓利便宜賣？』、『房子是不是有問題？』等諸多疑慮。持平而論，買房子多方考量確實沒錯，畢竟買房所花的是一輩子血汗錢，當然要深思熟慮；但若過度疑神疑鬼，卻往往買不到便宜的房子。與其過度懷疑，不如先對鎖定的區域作足功課、高度掌握當地成交價格，這樣就會知道建案售價是否便宜、是否有讓利了。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

建商有感讓利自住客為什麼看得到吃不到？

2016/07/11發佈

今年以來，全國各地新成屋、預售屋市場陸續出現有感讓利建案；所謂有感讓利，就是大幅降價、價格比周邊行情還低的建案。但據住展房屋網企研室觀察，建商大讓利確實掀起搶購熱潮；但一般自住需求的購屋者卻享受不到建商讓利的好處，到底是為什麼？

住展房屋網企研室分析，自住客難買到有感讓利案的主因，一是消息落後、二是考慮時間較長、三是疑神疑鬼。因為這三個原因，讓自住客往往買不到便宜的房子，所以這類有感讓利案，主要成交者都是投資置產客。

住展房屋網企研室指出，關於「消息落後」這一項，其實是自住客的非戰之罪。舉實務為例，倘若一個超便宜的建案要推出銷售，業者通常會率先CALL口袋名單客戶、或者開放給公司內部承購。

這些接到第一手消息的人，才有機會以最便宜的價格買到房子，第一波銷售若有剩餘的，才會丟出來公開銷售。更有甚者，銷售方還會代為銷售「轉售戶」，替第一波買到房子的人轉訂；而轉售戶的價格又比原價高，自住客若買到轉售戶，所賺也是有限。

第二，自住客因為買房子是為了長久居住，所以考慮的事項較多，或許格局、學區、路段、住戶水準、戶數、採光、建材等等，每一項都會考慮再三後才會決定購買，考慮期少則幾週，長則幾個月。

但投資客買房思維完全不同，他們首要考慮價格，只要有不小的價差空間可賺，就會毫不猶豫下手，所以考慮期極短，可能連房子都沒看就簽約成交了。因此，若有超便宜的建案出現，投資客下手快，早就搶著買；自住客因為考慮太久，反而難撿到便宜。

第三，自住客對有感讓利案疑神疑鬼，才是較大的致命傷。有些自住客在找房子，看到新聞報導某建案很便宜、某建商大讓利，不禁會產生『新聞到底是不是真的？』、『建商為什麼要讓利便宜賣？』、『房子是不是有問題？』等諸多疑慮。

持平而論，買房子多方考量確實沒錯，畢竟買房所花的是一輩子血汗錢，當然要深思熟慮；但若過度疑神疑鬼，卻往往買不到便宜的房子。與其過度懷疑，不如先對鎖定的區域作足功課、高度掌握當地成交價格，這樣就會知道建案售價是否便宜、是否有讓利了。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

議員大人搞錯了內湖塞車與容移關係不大	2016/07/11發佈
近日台北市議員批評，內湖長年塞車問題未解，主要是建商濫用容積移轉，花小錢買道路用地，把容積灌到內湖區蓋房子；據議員指出，2013至2014年，全北市11萬多平方公尺容積移轉，內湖區就接受逾2萬7千平方公尺，約占2成3，是內湖嚴重塞車的根源。不過，住展房屋網企研室表示，議員的論調不盡然正確，容積移轉只是代罪羔羊。住展房屋網企研室分析，建商藉由容積移轉方式，低價購買公設或古蹟保留地容積，再將容積移轉到房價相對高的地方蓋房子來謀取利潤，這是長年來的現象。但容積移轉卻無法解釋內湖塞車的問題，因為比起內湖，過去數十年來灌更多容積移轉的應該是房價更高的台北市中心，而非內湖。住展房屋網企研室指出，內湖嚴重塞車的時段，主要是上、下班巔峰時間；至於塞車的重點路段，則焦中於聯外道路，如堤頂大道等路段，尖峰時段塞上30分鐘至1小時都有可能；雖然內湖區域內道路也會塞車情況，但不如聯外道路塞得如此誇張。若再進一步分析，內湖尖峰時段塞車屬於單向塞，上班時間進內湖方向塞、下班時間出內湖方向塞。這意謂著上班時間塞車，是大量工作人口從區域開車至內湖；而下班時間塞，是上班族要離開內湖至區外。為什麼內湖上、下班時間道路如此擁擠？原因就在內湖科技園區龐大的就業人潮，目前內科就業人口已逾11萬人以上。有太多居住在內湖區外的工作人口，在上、下班時間必須透過各式交通工具來到、或離開內湖，才會導致聯外幹道嚴重壅塞。因此，台北市交通局先前才會提出「內科公司上、下班時間錯開」的構想，希望藉此紓緩塞車情況，而非從容積移轉下手。因為容積移轉增加的居住人口數，其實與內湖聯外交通嚴重堵塞無關。雖然如此，但讓議員確實點出一個問題核心，那就是目前「容積移轉無視區域的容受力」，這點值得鼓勵，更值得官方審慎思考。雖然現在內湖聯外交通尖峰時間嚴重壅塞與容積移轉無關；但容積移轉若是完全不作管控，那麼若內湖居住人口達到一定限度，區域內交通狀況勢必惡化、居住環境也變得更為擁擠，北市府應提早想出因應方案才是。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

議員大人搞錯了內湖塞車與容移關係不大

2016/07/11發佈

近日台北市議員批評，內湖長年塞車問題未解，主要是建商濫用容積移轉，花小錢買道路用地，把容積灌到內湖區蓋房子；據議員指出，2013至2014年，全北市11萬多平方公尺容積移轉，內湖區就接受逾2萬7千平方公尺，約占2成3，是內湖嚴重塞車的根源。不過，住展房屋網企研室表示，議員的論調不盡然正確，容積移轉只是代罪羔羊。

住展房屋網企研室分析，建商藉由容積移轉方式，低價購買公設或古蹟保留地容積，再將容積移轉到房價相對高的地方蓋房子來謀取利潤，這是長年來的現象。但容積移轉卻無法解釋內湖塞車的問題，因為比起內湖，過去數十年來灌更多容積移轉的應該是房價更高的台北市中心，而非內湖。

住展房屋網企研室指出，內湖嚴重塞車的時段，主要是上、下班巔峰時間；至於塞車的重點路段，則焦中於聯外道路，如堤頂大道等路段，尖峰時段塞上30分鐘至1小時都有可能；雖然內湖區域內道路也會塞車情況，但不如聯外道路塞得如此誇張。

若再進一步分析，內湖尖峰時段塞車屬於單向塞，上班時間進內湖方向塞、下班時間出內湖方向塞。這意謂著上班時間塞車，是大量工作人口從區域開車至內湖；而下班時間塞，是上班族要離開內湖至區外。

為什麼內湖上、下班時間道路如此擁擠？原因就在內湖科技園區龐大的就業人潮，目前內科就業人口已逾11萬人以上。有太多居住在內湖區外的工作人口，在上、下班時間必須透過各式交通工具來到、或離開內湖，才會導致聯外幹道嚴重壅塞。

因此，台北市交通局先前才會提出「內科公司上、下班時間錯開」的構想，希望藉此紓緩塞車情況，而非從容積移轉下手。因為容積移轉增加的居住人口數，其實與內湖聯外交通嚴重堵塞無關。

雖然如此，但讓議員確實點出一個問題核心，那就是目前「容積移轉無視區域的容受力」，這點值得鼓勵，更值得官方審慎思考。雖然現在內湖聯外交通尖峰時間嚴重壅塞與容積移轉無關；但容積移轉若是完全不作管控，那麼若內湖居住人口達到一定限度，區域內交通狀況勢必惡化、居住環境也變得更為擁擠，北市府應提早想出因應方案才是。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

潤福銀髮住宅樂退好選擇	2016/07/10發佈
隨著社會進步、醫療發達，出生率及死亡率逐年降低，世界各國普遍面臨人口老化現象，當然臺灣也不例外。依據內政部統計，截至2015年底，65歲以上老年人口已占總人口的12.5％，且臺灣即將在五年內從「高齡化社會」邁入「高齡社會」，其老化的速度全球第一，預計2026年時，每五人當中就有一位是老人。所以政府在面對人口老化議題及擬定相關政策的應變時間也大幅減少，未來應如何維護高齡者的生活品質與生存尊嚴，正是國人刻不容緩要面對的首要課題。「潤福」是專為中高齡族群規畫的高品質銀髮住宅，坐落在好山好水又離市區不遠的淡水地區，繁華與靜謐唾手可得；又擁有潤泰集團專擅的營建優勢，因此建築的安全穩固讓人十分放心。在硬體設施規畫中，處處可見為高齡者著想的貼心設計，致力於提供最安心的環境，最適合的生活方式。館內規畫了許多有趣多元的娛樂和課程，充實而豐富，重要的是和一群年齡相仿的朋友在一起，相處起來沒有隔閡、格外順心。最難能可貴的是，「潤福」延攬了一群熱忱的工作人員，願意將住戶當作自己的長輩，付出相當的耐心與關懷，營造出一個屬於銀髮族的樂園，讓長者自在享受快樂、悠閒、健康、無憂的人生。「潤福」的入居方案之一採用的是押租金制度，僅以押租金的孳息作為房屋租金，如果有一天必須退租，押租金就會退還給住戶，相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式，更能將房產的價值發揮極致，也無潛藏的負債危機；且入住潤福後，房屋稅捐及維護更新費用皆由潤泰負擔，長輩們也無須承受房地產價格波動及房屋的折舊損失。潤福所提供的樂退居住方案，有效減低長者們在資金運用上的風險，住起來自然比「以房養老」更令人感覺輕鬆愉快。隨著年齡增長，老化是必然趨勢，但如果懂得選擇正確的樂退方案、適合的居住環境，從而積極防老，養成自主健康管理習慣，相信銀髮長輩們都可以長時間維持自我照顧的能力，從而老得健康、老得尊嚴、老得精采。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

潤福銀髮住宅樂退好選擇

2016/07/10發佈

隨著社會進步、醫療發達，出生率及死亡率逐年降低，世界各國普遍面臨人口老化現象，當然臺灣也不例外。依據內政部統計，截至2015年底，65歲以上老年人口已占總人口的12.5％，且臺灣即將在五年內從「高齡化社會」邁入「高齡社會」，其老化的速度全球第一，預計2026年時，每五人當中就有一位是老人。所以政府在面對人口老化議題及擬定相關政策的應變時間也大幅減少，未來應如何維護高齡者的生活品質與生存尊嚴，正是國人刻不容緩要面對的首要課題。
「潤福」是專為中高齡族群規畫的高品質銀髮住宅，坐落在好山好水又離市區不遠的淡水地區，繁華與靜謐唾手可得；又擁有潤泰集團專擅的營建優勢，因此建築的安全穩固讓人十分放心。在硬體設施規畫中，處處可見為高齡者著想的貼心設計，致力於提供最安心的環境，最適合的生活方式。
館內規畫了許多有趣多元的娛樂和課程，充實而豐富，重要的是和一群年齡相仿的朋友在一起，相處起來沒有隔閡、格外順心。最難能可貴的是，「潤福」延攬了一群熱忱的工作人員，願意將住戶當作自己的長輩，付出相當的耐心與關懷，營造出一個屬於銀髮族的樂園，讓長者自在享受快樂、悠閒、健康、無憂的人生。
「潤福」的入居方案之一採用的是押租金制度，僅以押租金的孳息作為房屋租金，如果有一天必須退租，押租金就會退還給住戶，相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式，更能將房產的價值發揮極致，也無潛藏的負債危機；且入住潤福後，房屋稅捐及維護更新費用皆由潤泰負擔，長輩們也無須承受房地產價格波動及房屋的折舊損失。潤福所提供的樂退居住方案，有效減低長者們在資金運用上的風險，住起來自然比「以房養老」更令人感覺輕鬆愉快。
隨著年齡增長，老化是必然趨勢，但如果懂得選擇正確的樂退方案、適合的居住環境，從而積極防老，養成自主健康管理習慣，相信銀髮長輩們都可以長時間維持自我照顧的能力，從而老得健康、老得尊嚴、老得精采。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

產經解析－中國經濟的獨角戲隱憂	2016/07/10發佈
日前中國所公布的幾項主要數據，出現了公共與民間投資走勢不同調的情況，民間部門的需求與投資明顯走弱，顯示公共投資部門幾乎可說是在整體經濟中扮演獨角戲。其中，房市活動持續走緩，是首要值得注意的趨勢。光從5月的數據就可明顯看到，住宅房屋開工、房市交易量、整體投資以及土地銷售的成長情況明顯趨緩。先前可能因增值稅的調整，導致前幾個月房市活動好轉，但現在已經反應完畢，呈現出真正的面貌。這其實也反映出聯博對於中國房市的觀點，不僅新屋開工與房市投資的力道難以持續下去，而且2016年下半年，還有可能再次走下坡。官方公布的土地銷售數據也顯示出大逆轉，從4月份的8.4％年增長率，到5月卻達-4.5％的縮減。整體來看，它呈現出一種連鎖效應：先是新屋開工減緩，再來則是房市投資趨緩。一般來說，在中國，從土地售出到真正開始新的房屋投資，通常約得花上6個月的時間。但在2013年以後，土地銷售和新屋開工已經漸漸變成同時發生的指標，假使土地銷售開始趨緩，受到緊縮措施影響的幾個主要城市，其房屋銷售也應會進一步走緩、交易跟著縮減；這也是聯博所預測2016年下半年可能出現的房市低迷情況。同時，在那些房屋庫存仍高的二、三線城市，則因房市開發商失去信心、不再繼續增加資本支出，而使得房屋開工數從先前的高點往下修正。在固定資產投資數據中，除了顯現民間投資的疲軟，同時還看到公共基礎建設的支出，幾乎成為整體經濟的獨力支柱。根據聯博預測投資的實質成長率，無論是製造業投資或是房市投資都呈現減速情況。更令人擔憂的還有名目成長率衰退：製造業投資在5月份跌至1.3％年增率，房市則下滑至6.5％，但基礎建設卻一枝獨秀維持上升趨勢，達30％的年增率。而工業生產成長雖維持穩定約6％的年增率，但國營企業的產出與去年相比減少了0.5％，礦業也下滑了約2.3％。這樣的縮減反映了國營生產業者，特別是重工業有產能過剩的減產情況。至於製造業生產出現增長的情形值得再觀察，在製造業投資、出口需求降低的情況下，聯博認為製造業生產走強的情況恐怕不會維持太久。前面提到基礎建設和公共投資的強勁表現，其實反映了中國財政微幅擴張的結果。只是，中國政府可能會考量高槓桿的風險，因此不會採取貨幣刺激政策，造成民間投資的疲弱情況進一步下滑。此外，零售銷售成長自從2016年初以來，持續呈現疲弱。先前聯博曾提過，長期的名目GDP成長趨緩，代表獲利成長、薪資與家庭收入衰退，這也正好解釋了目前零售銷售與民間消費疲軟的情形。而房市的走軟，將會減少裝修與家電支出，影響家庭消費力道。接下來，聯博預期在年底前，中國可能會進行一到兩次的降息，並下調存款準備金率，但考量經濟數據疲弱的情況恐怕不見得會立即執行。也就是說，必須對中國進一步走弱做好心理準備，聯博預期，明年中國GDP成長率恐怕只有5.7％的緩慢增長。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

產經解析－中國經濟的獨角戲隱憂

2016/07/10發佈

日前中國所公布的幾項主要數據，出現了公共與民間投資走勢不同調的情況，民間部門的需求與投資明顯走弱，顯示公共投資部門幾乎可說是在整體經濟中扮演獨角戲。
其中，房市活動持續走緩，是首要值得注意的趨勢。光從5月的數據就可明顯看到，住宅房屋開工、房市交易量、整體投資以及土地銷售的成長情況明顯趨緩。先前可能因增值稅的調整，導致前幾個月房市活動好轉，但現在已經反應完畢，呈現出真正的面貌。
這其實也反映出聯博對於中國房市的觀點，不僅新屋開工與房市投資的力道難以持續下去，而且2016年下半年，還有可能再次走下坡。
官方公布的土地銷售數據也顯示出大逆轉，從4月份的8.4％年增長率，到5月卻達-4.5％的縮減。整體來看，它呈現出一種連鎖效應：先是新屋開工減緩，再來則是房市投資趨緩。
一般來說，在中國，從土地售出到真正開始新的房屋投資，通常約得花上6個月的時間。但在2013年以後，土地銷售和新屋開工已經漸漸變成同時發生的指標，假使土地銷售開始趨緩，受到緊縮措施影響的幾個主要城市，其房屋銷售也應會進一步走緩、交易跟著縮減；這也是聯博所預測2016年下半年可能出現的房市低迷情況。
同時，在那些房屋庫存仍高的二、三線城市，則因房市開發商失去信心、不再繼續增加資本支出，而使得房屋開工數從先前的高點往下修正。
在固定資產投資數據中，除了顯現民間投資的疲軟，同時還看到公共基礎建設的支出，幾乎成為整體經濟的獨力支柱。根據聯博預測投資的實質成長率，無論是製造業投資或是房市投資都呈現減速情況。
更令人擔憂的還有名目成長率衰退：製造業投資在5月份跌至1.3％年增率，房市則下滑至6.5％，但基礎建設卻一枝獨秀維持上升趨勢，達30％的年增率。
而工業生產成長雖維持穩定約6％的年增率，但國營企業的產出與去年相比減少了0.5％，礦業也下滑了約2.3％。這樣的縮減反映了國營生產業者，特別是重工業有產能過剩的減產情況。至於製造業生產出現增長的情形值得再觀察，在製造業投資、出口需求降低的情況下，聯博認為製造業生產走強的情況恐怕不會維持太久。
前面提到基礎建設和公共投資的強勁表現，其實反映了中國財政微幅擴張的結果。只是，中國政府可能會考量高槓桿的風險，因此不會採取貨幣刺激政策，造成民間投資的疲弱情況進一步下滑。
此外，零售銷售成長自從2016年初以來，持續呈現疲弱。先前聯博曾提過，長期的名目GDP成長趨緩，代表獲利成長、薪資與家庭收入衰退，這也正好解釋了目前零售銷售與民間消費疲軟的情形。而房市的走軟，將會減少裝修與家電支出，影響家庭消費力道。
接下來，聯博預期在年底前，中國可能會進行一到兩次的降息，並下調存款準備金率，但考量經濟數據疲弱的情況恐怕不見得會立即執行。也就是說，必須對中國進一步走弱做好心理準備，聯博預期，明年中國GDP成長率恐怕只有5.7％的緩慢增長。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

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